巴曙松:启动存量房对楼市去库存至关重要

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   在市场反应方面,存量房一般提前新房市场2-八个月。原困还需要刺激存量房市场活跃,市场信心可传导至新房市场,改善整个房地产市场的预期。在实际市场运行中,鉴于存量房市场的引领作用愈发显现,以及大要素购房者需要通过卖掉现有房产腾挪资金都可不都可不可以 购买新的改善性住宅,然后要在当前的市场内部管理下激活市场达到去库存的目标,启动存量房市场至关重要。

   2015年12月底,中央经济工作会议把“化解房地产库存”作为2016年的五大工作任务之一。2015年房地产投资接近“零增速”,进一步失去宏观经济,2016年围绕整个房地产开发链条的宏观风险或因房地产市场的去库存压力而有所加大。

   但原困换一一俩个 视角,把去库存放入去房屋流通的大背景下,大伙会不不得出不一样的外理方案?

   让存量房流通起来都可不都可不可以 更有效地去库存

   (一)盘活存量房市场是去库存的重要手段

   经过50年房地产市场的发展,中国居民的基本居住需求得到一定的满足,城市存量房市场的比重不断提升。2015年北京和上海二手房交易额分别是新房的2倍和3倍,要素二线城市二手房的交易规模也超过新房。在市场反应方面,存量房一般提前新房市场2-八个月。原困还需要刺激存量房市场活跃,市场信心可传导至新房市场,改善整个房地产市场的预期。

   在实际市场运行中,鉴于存量房市场的引领作用愈发显现,以及大要素购房者需要通过卖掉现有房产腾挪资金都可不都可不可以 购买新的改善性住宅,然后要在当前的市场内部管理下激活市场达到去库存的目标,启动存量房市场至关重要。

   (二)盘活存量房市场的现实障碍

   在2015年的政策环境下,仍然非要包括一线在内的少数城市存量房市场活跃,大要素城市的存量房市场仍居于非常不活跃的情況。从具体的市场调研看,各种税费缺乏、交易手续过于庞杂、信贷支持力度很弱等多种原困制约了存量房市场的激活。

   一是交易税费高,限制存量房流通。目前,中国对房产征收的税种和费用基本都集中在交易环节,且在卖方市场环境下,税费大要素由买方承担,购房成本与交易负担重,限制了存量房的流通。以北京为例,各项税费总和离米 占到总购房本金的10%以上。

   二是信贷支持弱,金融杠杆利用率低。信贷政策是影响中国房地产市场的重要杠杆,2015年要素房地产市场回升的重要原困之一也正原困在购房首付比例、利率等方面的宽松。然而与存量房流通十分活跃的发达国家相比,中国国内购房的金融杠杆率依然偏低。目前国内申请首套房购房贷款,商业贷款首付比例最低25%,公积金20%。二套房商贷最低40%,但从实际情況看,大要素执行仍在五成左右。另外,总体上看,住房金融产品市场时候起步,对住房消费的刺激有限。

   三是限购政策阻碍合理需求释放。目前国内还有八个限购城市,分别是北京、上海、广州、深圳和三亚。其中,市场猜测三亚解除限购的原困性较大。一线城市需求庞大,很糙是北京的五年限购是史上最严厉的住房限制性政策,市场预期短期内不难 全部撤除。限购政策在抑制住了投机与投资性购房的同去,也禁锢了存量房市场流动性,原困会在客观上误伤一要素合理需求。

   (三)盘活存量房市场的政策建议

   要盘活存量房市场,就需要增加供给和刺激需求,让更多的人还需要更简单和低成本地买卖二手房,以便腾挪资金以及有资格进入新房市场。

   盘活存量房市场有一一俩个 方向:

   第一,减少流通环节税费,适当增加持有成本。对于原值低的房产,20%差额个税负担是相当重的,还需要考虑进行调整,比如普遍调回总额1%,并对于“卖一买一”的低端改善需求给予优惠减免。在条件成熟期的句子期图片 图片 是什么是什么是什么图片 期时,适当增加持有环节成本,刺激房产出售或出租;

   第二,加大信贷支持,发展住房金融市场。原困首付、还贷成本高,几瓶有换房需求的人群受到抑制。信贷方面还需要推进一系列手段,比如根据不同市场环境制定住房贷款首付和利率标准,库存压力大的市场首付还需要继续下调,银行根据资产及信用情況提高贷款金额;首付分期支付,鼓励首付贷等金融产品;

   第三,放开要素人群限购。以北京限购为例,在稳定需求的前提下,限购政策还需要

   打开一一俩个 口:一是撤除高端市场限购政策;二是针对3套及以上的群体,允许在维持房屋总量不变的情況下“卖一套买一套”。这对于盘活存量房,消化新房市场高端产品都不 积极影响。

   让信息无差别流通都可不都可不可以 去库存

   原困与当前二手房的销售场景相比,新房市场的信息不透明更加严重。这原困过去居于“黄金时代”的新房项目,火山玻璃具有短期内吸引几瓶需求的能力。线下都都可不都可不可以 提供足够的客源,线上则只需充当媒体的作用。统统 ,互联网发展至今,新房市场仍未形成一一俩个 更接近客户、更接近交易的基于真实房源的信息平台。直到目前,新房项目在线上给消费者展示的信息,总体上评估,依然过于粗糙。

   当前房地产面临去库存的压力,市场正逐步由卖方主导向买方主导转变。新房市场的销售场景,需要让信息无差别地流通都可不都可不可以 不利于库存的消化。这就需要一一俩个 信息的平台,打破新房市场传统的一一俩个 壁垒。第一,让信息全部、真实地展现。由以项目为单位的信息上升到每一套房源的信息;第二,打破区域限制,要让信息在城市间自由流通,要让A城的人买B城的项目时不被空间所限制;第三,打破对房客信息不对称的限制,让房源与客源高效匹配。

   从销售深层看,第四种 信息的流通更为重要。通常,每一套新房的定价是开发商在选泽 销售项目的整体价格标准后分拆出来的,在营销过程中,开发商会采用“价格歧视”土土方式,引导不同购买实力的客户去匹配相应价格的房源,以期达到整体项目的利益最大化。但原来一来,每一套房源对应的客户都较为有限,价格不难 像二手房一样通过需求的变化做出调整。原困新房项目都都可不都可不可以 实现无差别的信息流通,还需要让每一套房源有原困对应到全市场客户,同去引进竞价机制,通过需求自由配比实现自由定价。

   调整住房内部管理,更好匹配实际需求

   都可不都可不可以 更有效地去库存

   中国居民人口表现出新的内部管理,对住房内部管理需求随之居于变化。在缓解城市住宅商品房去化压力时,应主动调整住房内部管理,进一步匹配居民的实际需求。目前,住房内部管理调整应涉及户型内部管理和产品内部管理一一俩个 方面。

   (一)改善性居住需求成为主导

   经过50年的发展,中国居民的基本居住需求原困基本满足。目前,城市新进人口以及适婚人口购买的主统统 小户型,城市房地产交易内部管理中改善型交易不难 占主导地位。2015年北京、上海新建商品住宅(非豪华别墅、保障性住房)中,大户型占比在六成左右,且逐年攀高。

   预计未来城市房地产交易内部管理中改善型交易占比将进一步上升。自506年《关于调整住房供应内部管理稳定住房价格的意见》(即“70/90政策”)出台以来,住宅商品房以小户型为主;目前,小户型商品房与中国家庭内部管理的不匹配疑问日愈凸显。独生子女政策出台时候,中国农村家庭以大伙庭为主,城市家庭则以小家庭为主。独生子女政策实施35年来,随着城市化率不断提高,小家庭赡养扶助双方父母的责任日愈转化为对三、四居户型的需求。2016年起,中国全面放开“二孩”,未来中国或将回归大伙庭模式,以三、四居为主的改善型需求将进一步趋于旺盛。

   (二)老龄化疑问催生新的产品内部管理需求

   在产品内部管理调整方面,城市住宅商品房应结合居民的养老需求在养老地产领域积极创新。改革开放以来,随着医疗水平和居民生活水平的同步提高,中国社会逐步进入老龄化阶段。中国老年人口由504年的5065万人上升到2015的14434万人,老年人口占比由504年的7.5%上升到2014年的10.5%。老年人群体将催生潜力巨大的养老产业,养老地产的未来发展空间很大。积压库存应在房产属性上做出调整和创新,以迎合居民的养老需求。

   (巴曙松系中国银行业研究会首席经济学家、香港交易所首席中国经济学家;杨现领系链家研究院院长)

   来源:上海证券报

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